La vida condominal: responsabilidad de todos

Autor: Alfonso Manzanilla

Septiembre - Octubre 2024

Revista Abogado corportativo

Los regímenes de propiedad están en boga como esquema de negocio en la oferta inmobiliaria, donde las empresas constructoras y las empresas administradoras juegan un papel muy importante desde la construcción del edificio y formación del régimen hasta el desarrollo de la vida condominal. La responsabilidad social es vital para lograr proyectos sustentables a largo plazo.

INTRODUCCIÓN

La figura jurídica del régimen de propiedad condominal está regulada en los códigos civiles y en las leyes espeAutor: Alfonso Manzanilla Esquivel, Vocal del Consejo Directivo de la Anade, Sección Quintana Roo y Abogado Socio en Cámara y Asociados 52 ciales de los estados. Como su nombre lo indica, es una modalidad de propiedad, pero que en algunas legislaciones ya ha adquirido el reconocimiento de la personalidad jurídica. El régimen condominal se constituye con la finalidad última de generar un esquema de copropiedad, que implica la subdivisión del todo y la generación de dos conceptos distintos, pero que se encuentran vinculados: las unidades privativas de uso exclusivo y las áreas de uso común.

ANÁLISIS

La constitución de un régimen de propiedad condominal se otorga ante la fe de un notario público, previa tramitación de una serie de requisitos ante las respectivas autoridades municipales y estatales. Dicha constitución se otorga en un instrumento público y, si lo queremos ejemplificar, este documento representa el acta de nacimiento para todos los efectos legales, mismo que debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad y en el Catastro Municipal para materializar su creación, otorgándoles un folio registral y una clave catastral.

Lo delicado del asunto empieza desde que se va integrando la carpeta del régimen para su autorización, que implica una serie de documentos que pretenden que desde la autorización y constitución del mismo se den todas las condiciones para que “nazca” un condominio sano. Por tal cuestión, es indispensable que todos los involucrados en la cadena del proceso sean diligentes, responsables y cumplan a cabalidad con la ley, que naturalmente persigue un interés mayor y tiene por objetivo proteger la esencia del condominio y la vida condominal que este conlleva. Evitar cumplir con simples requisitos, como una fianza, una licencia o un plano de zonas de accesos para minusválidos, por citar algunos ejemplos, empieza a debilitar al régimen desde antes de nacer. No queremos un régimen “enfermo”.

En la constitución de un régimen participan el inversor, los ingenieros y arquitectos, el notario, las autoridades municipales y estatales, tales como desarrollo urbano, catastro, registro público, tesorería, entre otros. Si todos tienen claro la importancia de cuidar hasta el mínimo detalle, podemos asegurar que el régimen logrará ver la “luz” como una entidad sólida y no como un frankenstein.

Parte de esa responsabilidad también consiste en elegir correctamente a quien va a fungir como el administrador del condominio. Al parecer, es una tarea sencilla, pero sabemos que no lo es. El administrador debe tener los conocimientos, los recursos materiales y humanos, la experiencia y las cualidades necesarias, tales como ética profesional, honestidad y capacidad para mediar y conciliar conflictos.

Es un hecho que, en un principio, en tanto se van formalizando las individualizaciones en favor de los nuevos propietarios, es muy sencillo llevar el control de la administración condominal; sin embargo, conforme los nuevos propietarios empiezan a integrarse a la fórmula del nuevo condominio, el grado de dificultad aumenta.

Como todo, otro paso por realizar con responsabilidad, después de la constitución del condominio y la designación del administrador condominal, así como el otorgamiento de sus facultades, es realizar, por parte del propietario original y desarrollador, la entrega formal de las áreas comunes, la designación del comité de vigilancia y la determinación formal de las cuotas de mantenimiento. La complejidad varía en cada condominio, dependiendo en gran medida del número de condóminos que lo conforman. Naturalmente, un número mayor de condóminos implica un reto mayor, es decir, una gran capacidad de organización y mejores habilidades para obtener consenso entre los condóminos.

El órgano supremo de gobierno de un régimen condominal no es la administración, es la asamblea de condóminos. Hay asambleas ordinarias que tratan de asuntos básicos y operativos y hay asambleas extraordinarias que tratan asuntos complejos y muchas veces disruptivos, que requieren de un quórum especial. Toda asamblea se rige por el acta de constitución del régimen, sus respectivos reglamentos y la ley de la materia. Cada vez que se lleva a cabo una asamblea, debe observarse estrictamente lo que la normatividad aplicable dicta de manera conjunta.

Uno de los requisitos primigenios para llevar a cabo una asamblea es la publicación de la convocatoria y la comunicación de la misma a los condóminos. Otro de gran importancia es la asistencia de los condóminos, los cuales deben identificarse y acreditar su calidad de condóminos, lo cual se realiza a través de la escritura pública por la cual adquirieron la unidad privativa de uso exclusivo. Todos los condóminos, en primera instancia, tienen derecho a voz y a voto, que generalmente se puede ver limitado si el pago de las cuotas condominales a su cargo presenta algún adeudo. Para hacer valer los derechos, también se debe cumplir con las obligaciones. Se ha de saber escuchar y respetar el uso de la voz, al moderador y al resto de los asistentes. Asimismo, el lenguaje y el tono en la comunicación deben ser asertivos.

La convocatoria debe señalar el orden del día con los puntos a tratar y que serán discutidos en la asamblea. Si un condómino no puede asistir, puede ser representado por un apoderado, cumpliendo con los requisitos básicos para ello, en términos de la legislación civil aplicable y acreditarlo antes de la diligencia.

Al final, constituida la asamblea con el quorum validado, se tomarán decisiones que afectarán a todo el condominio, por lo que la participación es vital. Podemos afirmar que es un ejercicio democrático y de civilidad en menor escala a unas votaciones electorales ordinarias, pero que conlleva repercusiones similares y que estas versan sobre el futuro y administración del condominio y sus recursos. Tengamos presente que para muchos la unidad es únicamente una inversión, pero para otros es su hogar.

La correcta asesoría, desde la creación del régimen hasta el desarrollo de la vida condominal, es de gran relevancia para el éxito del condominio. Un notario público puede ayudar a que durante el desahogo de las asambleas se tome nota en un acta pública para dar fe y constancia de lo ocurrido y de todos los acuerdos que se aprobaron en dicha ocasión. Adicionalmente, las asambleas pueden –lo cual se recomienda– ser protocolizadas para que estén sujetas a un escrutinio mayor y se legitime que fueron celebradas con fecha cierta y conforme a Derecho, y de esta forma, estén “blindadas” ante cualquier litigio o controversia. No todas las asambleas condominales están sujetas a su inscripción al Registro Público de la Propiedad, pero –como podemos imaginarnos–, si está sujeta a inscripción, es algo que no debería omitirse y que en algunas ocasiones indebidamente sucede. Siempre es mejor buscar la mayor protección.

Una administración responsable y confiable debe permitir la revisión de la contabilidad del condominio y someter a aprobación gastos que sean inusuales a los condóminos. Debemos recordar que la asamblea condominal es quien elige y puede modificar temas tan delicados como el reglamento del condominio, la determinación de la cuota condominal y la administración.

Es conveniente no perder de vista que la vida condominal es una y la vida de la empresa o asociación civil encargada de la administración condominal es otra. Cada una tiene su legislación aplicable y reglas a seguir. Son entes distintos, pero que coexisten. No debemos confundirlos, a pesar de que algunos de los condóminos también sean asociados, participando en ambas entidades. No perder de vista que, al ser entes independientes, tienen contabilidades, recursos y estatutos propios y distintos.

Las empresas constructoras y las empresas administradoras deben construir comunidades que permitan arraigo y pertenencia a sus condóminos. No estamos construyendo solamente edificios, no estamos administrando solamente recursos económicos y áreas verdes. Estamos gestionando una comunidad viva, que representa núcleos sociales de convivencia y que a su vez integran un organismo mayor, que es la sociedad.

Seguro hemos escuchado de los condominios fallidos, resultado de las malas relaciones vecinales, que se traducen en conflictos entre condóminos, así como de una desorganizada y mala administración condominal, que en algunas ocasiones vienen viciados de origen desde su constitución. Los condominios no tienen por qué ser sinónimo de “caldos de cultivo” de problemas.

CONCLUSIÓN

Notemos que un régimen es como un ser vivo en formación que nace y va formándose, creciendo, hasta madurar y consolidarse. Cuidemos de ellos, desde su concepción hasta su consolidación. Son espacios donde nuestras familias conviven, nuestros hijos juegan y compartimos con nuestros vecinos.

Las relaciones condominales son un reflejo de nuestra capacidad para convivir respetuosamente en sociedad y el termómetro de nuestra civilidad. Aunado a que es una forma de proteger nuestra inversión, patrimonio y su plusvalía.

Recordemos que una sociedad sana se construye desde la familia y de sus primeros núcleos de contacto: las escuelas, los centros de trabajo y, naturalmente, los vecindarios y condominios. Debemos buscar el mismo fin y la invitación para hacerlo es para todos.